法律專欄-租客權益保障一次看懂：實務常見租屋爭議解決 | 治誠法律事務所

租客權益保障一次看懂：實務常見租屋爭議解決

一、 前言：
對於學生、上班族而言，租屋是生活中再平常不過的事。然而，不少租客在簽約時經常忽略自身權益，等到發生爭議時，才發現吃虧的往往是自己。事實上，我國法律針對租屋行為，早已透過《民法》與《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》等規範，設計多項保障租客的制度。只要了解基本原則，便能避免落入不公平條款的陷阱，本文將從實務常見問題出發，帶你認識租客最重要的權益保障。

二、 租屋常見問題

（一） 租約期限不明：

1. 雖然口頭租約在法律上並非無效，然而發生糾紛時，有利於租客權益之舉證將變得非常困難，欠缺書面契約不僅無法確認租金、押金金額，導致房租給付及押金返還淪為各說各話，更因為以下民法規定，可能產生租約期限不明的問題。

2. 依據民法第422條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」；民法第451條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」

3. 依據上述兩個規定可知，若租期超過一年之租約，未簽立書面契約，租賃關係將變為不訂期限；又或是租期屆滿後，房東同意租客繼續使用，亦視為不訂期限租約，此時租約期限即處於不確定狀態，可能在嗣後終止租約時產生糾紛。故建議以書面訂立租約，明確約定租期、續租條款。

（二） 房屋修繕責任：

1. 依據民法第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」；民法第429條第1項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」

2. 前條規定確立房東對於租賃物之保持義務，原則上房東應確保房屋符合租客承租時之狀態，此時契約之屋況品質便相當重要，影響到房東後續應保持房屋維持之狀態，如有瑕疵影響基本居住需求導致不符約定狀態，房東即應進行維修。

3. 後條規定則是確定房東負有修繕義務，房東有義務依租客請求進行房屋修繕，至於是否屬於房東應修繕範圍，則應考量契約有無約定日常維護等應由房客負擔，或是習慣上物品使用是否屬於耗材而應由房客負擔。

（三） 租金、押金是否合理：

1. 依據住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項中應記載事項第4條即指出：出租人於租賃期間亦不得藉任何理由要求調漲租金。即使市場行情上漲，房東也必須等到租期屆滿、重新談約時，雙方達成合意才能調整。

2. 宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項中應記載事項第5條另說明：押金最高不得超過二個月租金之總額，且房東於租期屆滿後即應返還房客。若房東無正當理由拒絕返還押金，租客可以存證信函方式催告，甚至透過訴訟請求返還。

三、 本文介紹幾點租屋常會遇到的問題，透過相關規定保障租屋權益，讓房客在租屋期間可以安心生活，避免突發狀況而流離失所。當租客清楚自己的權利與義務時，便能在遇到房東要求時，知道該如何自保。






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