法律專欄- 買到的房屋有瑕疵(漏水或鋼筋裸露等)，該如何處理? | 治誠法律事務所

一、依法律規定，賣家點交時應交付「無價值減損、無減少通常效用或契約預定效用之瑕疵」的房屋。若之前有保證品質，賣家點交時則應交付「具有其保證品質」的房屋。

二、若買到的房屋有漏水：要提起訴訟，需檢附初步證據，因此可以先請具有檢測能力的工程行提供「有漏水、附照片」的檢測報告，附在起訴狀中當證據。

三、若買到的房屋鋼筋裸露，通常可能有「氯離子濃度過高」的瑕疵(即俗稱海砂屋)，可以先請具有檢測能力的實驗室提供「採樣檢測氯離子濃度過高」的檢測報告，附在起訴狀中當證據。

四、請律師提起民事訴訟。

五、起訴後，律師會協助聲請法院委託第三方單位鑑定，鑑定內容包含「是否真有漏水或氯離子含量過高之瑕疵」，及「若有，減損之價值或修復費用為何」等。

六、若房屋真有瑕疵且瑕疵重大根本已無法居住，可請求法院判決解除契約，讓賣方退還價金；若房屋有瑕疵但不到無法居住的嚴重程度，則仍可請求減少價金，要求對方賠償減損之價值或修復費用。

七、取得解除契約或減少價金之勝訴判決後，若對方不給付，則可持確定判決及確定證明書向法院聲請對對方進行強制執行。

八、強制執行：執行法院會調閱對方國稅局資料，若對方有不動產，可以查封拍賣不動產變價；若對方有存款，法院可發命令請銀行將存款轉給法院或債權人；若對方有薪水收入，法院亦可發命令請通斯將每月薪水1/3轉給法院或債權人，透過上述方式，即可獲得還款。







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